泰国住宅市场或许已经见底，但复苏之路将与以往周期截然不同。在购房负担能力持续影响买家决策的背景下，二手房正蓄势成为市场增长的主要动力。

独立住房与城市发展分析师、泰国住房金融协会经理Vichai Viratkapan指出，市场已趋于稳定，但复苏步伐缓慢，且主要由二手房而非新开发项目推动。

Vichai表示：“市场已开始回暖，但各细分领域复苏速度不均。二手房将成为新一轮增长周期的核心引擎。”

Vichai认为，在当前购买力持续承压的背景下，二手房价格更低、社区配套成熟且可立即入住，更贴合市场需求。

他提到，受经济不确定性、高额家庭债务以及更严格的泰国房贷政策影响，购房者变得更加务实，倾向于量力而行。

Vichai指出，购房负担能力已超越投机需求和新建项目，成为左右购房决策的首要因素，买家更注重选择财务上可承受的房产。

这一结构性变化已持续近二十年。2007年以前，二手房在住宅过户套数中占比48%，新房占比52%。

按交易总额计算，差距更为显著：二手房仅占38%，新房占62%。

如今格局已完全逆转。2026年第一季度，二手房过户套数占比升至67%，新房份额降至33%。

交易额差距也明显收窄。二手房过户金额占比达48%，新房为52%，表明高价值二手房的需求更为旺盛。

Vichai表示，这些数据表明，二手房不再只是低预算买家的选择，而是在多个价格区间内都成为主流选项。

他将此部分归因于疫情后买家偏好的转变，人们更倾向于购买现房，以便实地考察房屋状况、社区环境及配套设施。

Vichai补充道：“与期房不同，现房消除了工程烂尾风险，且买家可在过户前直接申请房贷审批，大大降低了购房流程中的不确定性。”

房贷审批依然是主要障碍之一，但拒批率已显著下降，从2025年底约70%的峰值降至2026年第一季度的45%左右，原因是财力较弱的借款人已逐渐离场。

Vichai将贷款流程比作净水器，严格的审核机制筛除了高风险申请者，留下的多是财务稳健、有真实居住需求的购房者。

Vichai说：“当前借款人的整体资质正在提升。留在市场中的购房者普遍财务纪律更强，购房目的也更明确。”

他指出，开发商需调整战略，使新增供应契合真实住房需求，而非寄希望于市场迅速反弹。

Vichai预测，面向自住买家、户型实用、定价合理且为现房或准现房的项目，未来几年将优于投机性较强的开发项目。

他提到，家庭组建速度放缓和人口老龄化等人口结构变化，正进一步改变住宅需求格局，开发商需重新审视产品设计与定价策略。

Vichai总结道：“市场不太可能重现此前周期的高速增长。未来将由真实需求引领，而二手房的重要性将远超大多数人的预想。”