老旧写字楼加速翻新改造

据曼谷房产中介Cushman & Wakefield Thailand称，核心商务区（CBD）的老旧写字楼正在加速翻新或改变用途，原因是主要租户已迁至更新的甲级写字楼。

该公司写字楼租赁负责人Aukit Pronpattanapairoj表示，老旧建筑需要升级空间以保持竞争力，当前曼谷房产市场上写字楼供应充足，尤其是CBD的甲级写字楼，租户议价能力更强。

他说：“主要租户搬迁不仅是因为更现代的新建筑和更具吸引力的租金，还因为他们需要更连续的楼面，而不是分散在多个楼层。”

一些CBD写字楼也在考虑将建筑改造成酒店，因为金融行业的主要租户（占用约1万平方米）计划在今年年底前搬迁到附近的甲级办公室，那里可以拥有连续楼层。

一栋因主要租户离开而正在进行大型翻新的建筑是Abdulrahim Place，这是一栋位于拉玛四路、对面是仑披尼公园的30年楼龄34层写字楼，旨在留住现有租户并吸引新租户。

Aukit先生表示：“自第一季度以来，CBD新甲级写字楼在初期运营阶段提供的租金折扣和灵活租赁条款趋势已开始降温，因为入住率已达到80%-85%。”

然而，目前仍是租户市场，预计2026年至2031年间将有575,310平方米的新供应，其中62.5%（即359,310平方米）为CBD的甲级空间。

2026年第一季度，曼谷写字楼市场录得154,500平方米的新供应，全部位于CBD以外。

甲级写字楼空置率从2025年第四季度的23.8%微降至23.3%，显示略有改善。但该咨询公司指出，考虑到2031年前的大量待建项目，空置率可能升至30%。

他说，曼谷写字楼市场放缓，尤其是在供应方面，2025年新竣工面积远低于2024年。

2025年写字楼新供应量为101,000平方米，比2024年（大量项目竣工）的615,400平方米下降84%。

Aukit先生表示：“新供应量下降对市场是利好，减轻了新建筑的压力，减少了竣工高峰期的竞争。”

预计今年写字楼市场将稳定下来，朝着房东和租户之间更平衡的方向发展。

他说：“虽然市场看起来更加平衡，但租户仍保留议价能力，尤其是在空置率高或最近失去主力租户的建筑中。”

平均租金，尤其是甲级建筑，基本保持不变，2026年第一季度为每平方米每月943泰铢。

预计今年的租赁活动将保持竞争激烈，但有限的新供应应有助于减轻房东压力，同时空置率可能会逐步下降，预示着复苏。

“然而，全球经济发展仍将是影响市场的关键因素，租户继续拥有主动权，决策越来越基于整体租赁价值而不仅仅是租金率。”Aukit先生表示。

Aukit先生表示，主要租户迁往新建筑的部分原因是他们需要更连续的楼面。