泰国政府加强打击非法代持结构，但Juwai IQI分析指出外国买家对泰国房产需求未受显著影响，买家更注重合法产权安排。中国买家需求强劲，曼谷最受欢迎，普吉岛豪华别墅市场依然火热。外国买家可通过购买公寓、公寓产权别墅或长期租赁合法购房，政府考虑放宽外籍持有配额与租期。
素叻他尼府涛岛鸟瞰图。房地产咨询公司表示，打击非法代持不太可能影响海滩度假胜地度假村和豪华房产的外国需求。
据泰国房产咨询机构Juwai IQI分析，泰国政府对非法代持结构的打击升级，但这不太可能削弱外国买家对度假别墅和豪华住宅的需求，不过买家正变得更加谨慎，对合法产权安排也更加关注。
该机构在报告中指出，预计执法措施不会显著影响外国买家对泰国这些房产的总体需求。
政府的执法行动引发了一些市场观察人士的担忧，他们担心在更严格的监管审查下，外国买家对普吉岛、苏梅岛等地别墅的需求可能减弱。
然而，影响至今有限，执法措施尚未明显改变市场行为或抑制这些度假房产领域的外国需求。
Juwai IQI联合创始人兼集团首席执行官Kashif Ansari表示：“这次打击行动似乎主要针对在泰国非法工作的人员，而非居住在别墅中的外籍人士。”他指出：“规则并未改变，只是加大了执法力度。只要遵守法律，就不会有任何问题。”
Ansari表示，外国买家普遍欢迎更高的透明度和法律确定性，这有助于保护长期投资。他说：“归根结底，买家希望在规范、透明的市场中交易，以确保投资安全。我们认为泰国对合规的重视令人感到安心。”
买家寻求明确合法性
尽管打击行动并未导致外国需求减少，但买家对所有权结构的咨询显著增多。Ansari说：“我们的经纪人现在比以往收到更多关于法律安排的问题。有些买家希望提前明确了解购房流程，确保不会陷入麻烦。我们认为这是好事。”
他补充说，公司尚未发现有外国买家因执法措施而放弃购房或弃绝定金。他表示：“买家会找专业的律师和房产中介合作，确保操作合法。”同时，公司也未发现现有的外国别墅业主因担心审计而仓促抛售资产。
度假房产需求强劲
据Juwai IQI估计，外国买家在泰国豪华别墅市场中依然占据主导地位。Ansari表示：“目前没有官方统计外国别墅所有权数据，因为外国人无法以个人名义持有土地，而长期租赁也不按国籍划分。”他估算：“在普吉岛，大约五分之三的房产交易涉及外国买家或承租者。在苏梅岛和帕岸岛，外国买家的比例更高，每10个别墅买家中就有9位以上是外国人。”
该机构还估算，普吉岛约有2400至3000栋别墅，苏梅岛和帕岸岛也有类似数量的别墅，最终为外国人所有或长期租赁。Ansari强调，这些数据主要针对豪华度假别墅，而非普通住宅，普通住宅仍以泰国人持有为主。
中国买家需求强劲
Juwai IQI表示，泰国仍然是中国买家最青睐的海外房产目的地之一。根据其2026年第一季度的咨询数据，泰国在全球中国房产买家搜索热度的目的地中排名第二。Ansari表示：“泰国在中国买家最受欢迎的全球目的地中排名第二。”
超过一半的咨询针对75万美元及以下的房产，而27.5%的咨询针对200万美元以上的房产。他指出：“九成中国买家表示，购房既用于自住也用于投资。”
在泰国国内，曼谷依然是最受欢迎的目的地，曼谷房价和曼谷买房需求持续吸引全球买家，其次为普吉岛、清迈、芭堤雅和华欣。公司表示，尚未观察到中国资本从泰国明显流向马来西亚等竞争目的地。Ansari补充道：“马来西亚当然是一个有吸引力的市场，但我们并未观察到买家从泰国流向马来西亚或有反向流动。”
合法购房途径受关注
Ansari指出，根据泰国土地法，目前外国买家在泰国购买房产主要有三种合法途径：购买永久产权的泰国公寓、购买以公寓产权形式设计的别墅，或签订长期租赁协议。他强调：“买家不应轻信租约可以自动延期90年的说法。同样，切勿参与代持安排，即由泰国人代持土地而实际由你控制。这恰恰是当局当前打击的行为。”
他补充，泰国政府正考虑将公寓外国人持有配额从49%提高至75%，并将租赁期限从30年延长至99年，这将进一步增强泰国房产市场的竞争力。他预测：“我个人预计，这些改革措施可能在12至24个月内部分实现。”
普吉岛市场韧性十足
尽管审查加强，普吉岛的市场情绪依然乐观。IQI普吉岛副总裁Nasupha Suwansri指出，普吉岛全岛的豪华别墅需求依旧强劲。她表示：“外国买家在普吉岛购房并非为了违法，他们希望遵守规则，因此打击行动不会令他们担忧。”
Nasupha指出，普吉岛的吸引力已远超旅游业，吸引了众多追求国际化生活方式的长期定居者。她说：“普吉岛不再只是度假目的地，它已经成为真正国际化的居住地，完美融合了泰国文化和全球社区。”众多外国家庭被国际学校、优质医疗、健康养生设施、游艇码头、高尔夫球场以及直飞国际航线所吸引。
她提到，靠近国际学校的1500万至3000万泰铢泳池别墅需求尤其旺盛，而投资者和度假屋买家则倾向于在邦涛、拉扬、拉古纳、卡马拉和拉威等区域寻找3000万至7000万泰铢的房源。她总结道：“打击行动并未阻挡认真买家的脚步，反而促使他们提出更精准的问题，与房产中介和律师更加谨慎地合作。外国买家希望遵守规则，而普吉岛仍然是亚洲最具吸引力的生活方式和泰国投资房产目的地之一。”