交通导向区域的零售空间继续吸引强劲人流

交通导向区域的零售空间继续吸引强劲人流。

2026年，曼谷零售市场进入新的转型阶段，开发商越来越关注交通导向目的地、体验式消费和资产重新定位，以在新增供应浪潮中保持竞争力。

据地产咨询公司报告，尽管全国消费支出放缓、零售增长趋稳，但该行业仍保持韧性。2026年一季度，曼谷零售供应量达927万平方米，环比仅微降0.12%，显示市场在宏观不确定性中保持稳定。咨询公司指出，零售开发正两极分化：一类是服务社区邻里型购物中心，另一类则是依托大众交通的大型商业体。大型零售项目向主要交通走廊集中，高客流量带来持续人流，支撑长期资产表现。这一趋势正在重塑曼谷零售格局，开发商优先选择BTS和MRT沿线位置，而非仅依赖传统CBD区域。

过去一年整体入住率大幅上升，得益于娱乐型目的地和奢侈品牌的扩张。2026年一季度入住率达89%，高于2025年同期的85%和2024年大部分时间的84%。在成功融合娱乐、生活方式和体验式消费的目的地，入住率改善尤为显著。咨询公司预计，随着新增供应入市，年末入住率将小幅回落至87%，但按区域标准仍属健康。

另一机构将2026年描述为泰国零售业的“重新定位之年”，业主正适应消费者行为变化和竞争加剧。该机构估计2025年底曼谷零售库存约825万平方米，另有30万平方米计划今年完工。由于供应增长快于需求，优质物业与老旧物业的竞争愈发分化。平均入住率可能近年来首次跌破90%，因消费者对消费场所更挑剔。专家表示，人流动因正发生根本性转变：“消费者仍在消费，但光顾原因已变。”餐饮、休闲、健康、服务和社区体验在目的地选择中占比远超传统零售。长期以来零售占70%、餐饮占30%的基准已不再适用，表现较好的项目将更多空间分配给健康、生活方式和社区用途。“并非每个区域都需要维持传统零售”，专家指出，屋顶被改造为餐饮场地，低客流走廊变为健康中心和教育设施。这反映了零售策略从出租店铺向打造目的地的转变。

租金方面，CBD购物中心平均租金升至每月2825泰铢/平方米，显著高于北缘的2230泰铢和东缘的2300泰铢。社区购物中心CBD均价为1755泰铢/平方米，北缘和东缘分别为1200和1250泰铢。尽管租金增长温和，但预计今年平均零售租金将上涨3%-5%，受益于健康入住率和优质空间需求。需求仍来自奢侈品牌、餐饮、健康及体验型租户。

机构一致认为，成功的零售资产将越来越多由运营灵活性而非规模决定。业主投资于租户搭配、客户分析、ESG和灵活空间规划。随着曼谷零售市场成熟，下一阶段将青睐结合交通便利、体验式产品和明确定位的项目。对于关注泰国房产、曼谷房价和曼谷生活指南的投资者而言，零售市场趋势是判断区域潜力的重要参考，这也是泰国投资房产和曼谷买房时需考虑的关键因素。新增供应加剧竞争，但定位正确的零售目的地仍将保持韧性，消费者正持续转向生活方式驱动和体验导向的环境。