曼谷房价持续上涨，可负担性差距扩大，购房者转向二手房和租赁市场。专家预计二手房转让占比将达40%，租赁需求集中于中高端。开发商应注重可负担性和产品差异化以应对市场变化。
曼谷房地产市场正进入一个新阶段，可负担性而非供应成为购房的最大障碍，促使更多买家转向二手房和租赁市场。
开泰银行旗下研究和经济智库Krungthai Compass的高级分析师卡尼特·乌姆萨库（Kanit Umsakul）表示，住房可负担性已成为住宅行业的核心问题，因为房价涨幅持续超过收入增长。
“住房需求将越来越多地转向二手房和租赁住房，因为它们更符合消费者的购买力。”他说。
根据Krungthai Compass的研究报告，2012年至2025年间，曼谷新开盘房价的复合年增长率为4.3%，而劳动力薪资增长率为2.8%，首次购房者的可负担性差距不断扩大。
尽管薪资持续增长，但十多年来未能跟上住宅价格上涨，使得中等收入家庭购房越来越困难。
“可负担性差距正在改变买家行为，消费者对价格更加敏感，并越来越多地寻求低成本替代方案，而非新开盘项目。”卡尼特说。
Krungthai Compass预计二手房将在住宅需求中占据更大份额，因为转售物业通常价格更低，且位于成熟地段。
该报告估计，今年曼谷二手住宅转让价值将达到1950亿泰铢，约占住宅总转让价值的40%，高于2019年的30%和2022-23年的34%。
平均二手房价格从2022-23年每套240万泰铢的峰值下降至今年约220万泰铢，低于2019年的217万泰铢，使得二手房对预算敏感的买家越来越有吸引力。
可负担性挑战也支撑了泰国租赁市场的持续扩张，近年来在线搜索租赁住房的活动稳步增加。
Krungthai Compass预计曼谷租赁住房供应将增至今年约5万套，而去年为4.8万套，2022-23年为3.3万套。
最强劲的租赁需求仍集中在月租金10,001-30,000泰铢的物业，占总租赁市场的44%。
租金高于50,000泰铢的物业占供应量的27%，其次为30,001-50,000泰铢的份额为20%，而低于10,000泰铢的仅占9%，表明租赁供应集中在中高端市场。
“除了可负担性，泰国住房市场还面临结构性挑战，包括高家庭债务、外国旅游业复苏放缓以及出生率下降，这些都抑制了长期住房需求。”卡尼特说。
他警告说，地缘政治不确定性已成为持续的外部风险，给消费者信心带来额外压力，并延迟购房决策。
“尽管存在这些不利因素，但为提供明确价值主张而非单纯靠新增供应竞争的开发商仍有机会。”卡尼特表示。
市场日益呈现K型分化，预计高端项目、高价值开发项目、二手房、租赁房以及中国以外外国买家的需求表现更强，而大众市场和同质化项目面临更大压力。
“开发商可能不再依赖广泛的市场复苏，而是通过可负担性、产品差异化以及更好地匹配消费者优先级的项目来竞争，因为购买力仍面临压力。”他补充说。